Der Online-Videokurs für
Immobilienkaufmann
& Immobilienkauffrau

Die Immobilienwirtschaft umfasst alle wirtschaftlichen Aktivitäten rund um Immobilien: Kauf, Verkauf, Vermietung, Verwaltung, Entwicklung, Finanzierung und Bewertung von Grundstücken und Gebäuden. Sie gliedert sich in Wohnungswirtschaft (Wohnimmobilien) und Gewerbeimmobilienwirtschaft (Büros, Einzelhandel, Industrie). Die Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Wirtschaftszweig und beschäftigt Millionen von Menschen in Deutschland.

Die Wohnungswirtschaft umfasst alle wirtschaftlichen Aktivitäten rund um Wohnimmobilien: Vermietung von Wohnungen, Verwaltung von Wohngebäuden, Neubau und Modernisierung, Mietverwaltung und Mietermarketing. Sie gliedert sich in private Vermieter, Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und öffentliche Wohnungsunternehmen. Die Wohnungswirtschaft sorgt für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum und ist stark reguliert (Mietrecht, Wohngeld, Wohnungsbau).

Gewerbeimmobilien umfassen Büroimmobilien (Bürogebäude, Business Center), Einzelhandelsimmobilien (Läden, Shopping Center, Einzelhandelsflächen), Industrieimmobilien (Produktionshallen, Lagerhallen, Logistikimmobilien), Sonderimmobilien (Hotels, Pflegeheime, Parkhäuser) und gemischt genutzte Immobilien. Jede Art hat spezifische Anforderungen an Standort, Ausstattung, Nutzung und Verwaltung. Gewerbeimmobilien werden meist vermietet und sind wichtige Anlageklassen für Investoren.

Ein Mietvertrag enthält: Vertragsparteien (Vermieter, Mieter), Mietobjekt (genaue Beschreibung: Adresse, Räume, Größe), Mietzeit (Befristung oder unbefristet), Miete (Höhe, Zahlungszeitpunkt, Nebenkosten), Kaution (Höhe, Verzinsung), Kündigungsfristen, Rechte und Pflichten (z.B. Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung), ggf. Mietspiegel, Indexmiete. Der Vertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden und rechtssicher formuliert sein.

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden und enthält: Vertragsparteien (Käufer, Verkäufer), Kaufgegenstand (genaue Bezeichnung: Grundstück, Gebäude, Rechte), Kaufpreis (Gesamtpreis, Aufteilung Grundstück/Gebäude), Fälligkeit des Kaufpreises, Übergabe (Zeitpunkt, Zustand), Gewährleistung (Mängelhaftung, Ausschluss), Eigentumsübertragung (wann erfolgt Eintragung ins Grundbuch?), Vorkaufsrechte, Lasten (Hypotheken, Grundschulden). Der Kaufvertrag ist Grundlage für Grundbucheintragung und Eigentumsübertragung.

Grundsätze des Mietrechts: Mieterschutz (Kündigungsschutz, Bestandsschutz, Mietpreisbremse), Vertragsfreiheit (Parteien können Bedingungen vereinbaren - soweit gesetzlich zulässig), Bestandsschutz (Mietverhältnis soll bestehen bleiben), Angemessenheit (Miete muss angemessen sein - Mietspiegel), Sozialbindung (Wohnraumversorgung sicherstellen). Das Mietrecht ist komplex und stark reguliert, besonders beim Wohnraum. Es schützt sowohl Mieter als auch Vermieter und sorgt für faire Bedingungen.

Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) regelt das Wohnungseigentum und die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen. Es definiert: Sondereigentum (eigene Wohnung), Gemeinschaftseigentum (gemeinsam genutzte Teile wie Treppenhaus, Dach, Heizung), Eigentümerversammlung (Entscheidungsgremium), Verwaltung (Verwalter bestellen, Aufgaben, Vergütung), Instandhaltung (Wer zahlt was?), Beschlüsse (wie werden Entscheidungen getroffen?). Das WEG-Recht ist wichtig für Eigentümergemeinschaften und Verwaltung von Mehrfamilienhäusern.

Die Immobilienbewertung ermittelt den Wert einer Immobilie durch verschiedene Verfahren: Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Region), Ertragswertverfahren (Bewertung basierend auf erzielbaren Mieteinnahmen und Rendite), Sachwertverfahren (Bewertung basierend auf Baukosten und Grundstückswert). Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Die Bewertung ist wichtig für Kauf, Verkauf, Finanzierung, Steuern und Versicherung.

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden kann. Er wird von Sachverständigen (Gutachterausschüssen, öffentlich bestellten Sachverständigen) ermittelt und dient als Grundlage für Kaufpreise, Steuern und Finanzierungen.

Der Marktwert ist der Preis, den eine Immobilie auf dem aktuellen Markt erzielen kann, wenn Käufer und Verkäufer sachkundig, willig und unabhängig handeln. Er entspricht dem Verkehrswert und wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Der Marktwert kann schwanken (Marktzyklen, Konjunktur, Zinsen, Standortentwicklung). Er ist wichtig für Kaufentscheidungen, Finanzierungen, Bilanzierung und Besteuerung. Die Ermittlung erfolgt durch Vergleichswerte, Ertragswerte oder Sachwerte.

Die Standortanalyse bewertet die Qualität des Standorts einer Immobilie anhand verschiedener Kriterien: Lage (Zentrum, Randlage, ländlich), Infrastruktur (Verkehrsanbindung, ÖPNV, Autobahn), Versorgung (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte), Umgebung (Nachbarschaft, Gewerbe, Lärm, Umwelt), Entwicklungsperspektiven (Bauvorhaben, Stadtentwicklung, Wertsteigerung), Risiken (Hochwasser, Lärm, Verschlechterung). Die Standortanalyse ist wichtig für Kaufentscheidung, Preisbestimmung und Prognose der Wertentwicklung. Ein guter Standort ist wichtig für Wert und Mietfähigkeit.

Die Immobilienfinanzierung umfasst die Beschaffung von Kapital für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Typische Finanzierungsquellen: Eigenkapital (eigene Mittel), Bankdarlehen (Hypothekendarlehen, Annuitätendarlehen), Bauspardarlehen, Förderungen (KfW-Förderung, staatliche Zuschüsse). Die Finanzierung wird durch eine Grundschuld oder Hypothek auf der Immobilie besichert. Die Laufzeit beträgt meist 10-30 Jahre. Wichtig sind Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten und Finanzierungsquote (Beleihungsquote).

Die Baufinanzierung ist die Finanzierung für den Neubau oder die Modernisierung einer Immobilie. Sie kann als Baufelddarlehen (Auszahlung nach Baufortschritt) oder als Endfinanzierung (nach Fertigstellung) erfolgen. Wichtig sind: Finanzierungsplan (Eigenkapital, Darlehen, Eigenleistungen), Baukosten (realistisch kalkulieren), Sicherheiten (Grundschuld, Bausparvertrag), Zinssatz (fest oder variabel), Tilgung (Rate, Sondertilgung). Baufinanzierungen werden oft durch Bausparverträge oder staatliche Förderungen ergänzt (KfW-Förderung, Baukindergeld).

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung eines Darlehens im Grundbuch eingetragen wird. Sie ist akzessorisch (an die Forderung gebunden - erlischt bei Rückzahlung). Der Gläubiger (Bank) kann bei Zahlungsausfall die Immobilie zwangsversteigern. Hypotheken werden im Grundbuch eingetragen (Rangstelle ist wichtig). Heute wird meist die Grundschuld verwendet (nicht akzessorisch, flexibler). Die Hypothek sichert die Immobilienfinanzierung und ermöglicht günstigere Zinsen.

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung von Forderungen (meist Darlehen) im Grundbuch eingetragen wird. Sie ist nicht akzessorisch (nicht an eine bestimmte Forderung gebunden - bleibt auch nach Rückzahlung bestehen, kann für neue Darlehen genutzt werden). Der Gläubiger kann bei Zahlungsausfall die Immobilie zwangsversteigern. Grundschulden werden im Grundbuch eingetragen (Rangstelle bestimmt Reihenfolge bei Verwertung). Sie ist heute Standard bei Immobilienfinanzierungen (flexibler als Hypothek).

Die Hausverwaltung umfasst alle Aufgaben zur Verwaltung von Immobilien: Mietverwaltung (Miete einziehen, Mieterwechsel, Nachmietersuche), Instandhaltung (Wartung, Reparaturen, Sanierungen organisieren), Nebenkostenabrechnung (Umlage, Abrechnung, Verteilung), Finanzverwaltung (Hausgeld bei WEG, Rücklagen, Liquidität), Kommunikation (mit Mietern, Eigentümern, Handwerkern), rechtliche Angelegenheiten (Verträge, Mahnungen, Räumungsklagen). Die Hausverwaltung kann durch Eigentümer selbst oder durch professionelle Verwalter erfolgen.

Die Mietverwaltung umfasst: Mieterakquise (Vermietung, Wohnungsbesichtigungen, Mieterauswahl), Mietvertragsabschluss (Verträge erstellen, unterschreiben, übergeben), Mieteinzug (Miete einziehen, Mahnungen bei Zahlungsverzug), Nebenkostenabrechnung (Verbrauch erfassen, umlegen, abrechnen), Mieterbetreuung (Anfragen bearbeiten, Probleme lösen), Mieterwechsel (Kündigung, Wohnungsübergabe, Nachmietersuche), rechtliche Angelegenheiten (Räumungsklagen, Mängelrügen). Professionelle Mietverwaltung sorgt für reibungslose Abläufe und optimale Auslastung.

Das Objektmanagement umfasst die umfassende Betreuung einer Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus: Planung (Entwicklung, Neubau), Vermietung (Vermarktung, Mieterakquise), Betrieb (Verwaltung, Instandhaltung, Service), Optimierung (Modernisierung, Wertsteigerung), Verkauf (Vermarktung, Verkaufsabwicklung). Es umfasst technische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte. Ziel ist die Wertsteigerung und optimale Nutzung der Immobilie. Professionelles Objektmanagement steigert Rendite und Wert der Immobilie erheblich.

Das Immobilienmanagement ist die strategische und operative Führung von Immobilienportfolios oder einzelnen Objekten. Aufgaben: Strategie (Kauf, Verkauf, Portfoliooptimierung), Verwaltung (Betrieb, Instandhaltung, Service), Finanzmanagement (Finanzierung, Cashflow, Rendite), Asset Management (Wertsteigerung, Optimierung), Risikomanagement (Vermietung, Werthaltigkeit, Rechtssicherheit). Ziel ist die Maximierung von Wert und Rendite bei gleichzeitiger Risikominimierung. Immobilienmanagement erfordert betriebswirtschaftliche, rechtliche und technische Kompetenz.

Betriebskosten sind alle Kosten, die durch das Eigentum oder den Besitz eines Grundstücks oder Gebäudes entstehen. Sie umfassen: Heizkosten, Warmwasser, Wasser, Abwasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Versicherungen, Verwaltungskosten, Instandhaltung (anteilig), ggf. Aufzug, Beleuchtung. Betriebskosten werden nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf Mieter umgelegt (nach Verbrauch oder anteilig). Die Abrechnung muss jährlich erfolgen und ist transparent darzustellen.

Nebenkosten sind alle Kosten zusätzlich zur Grundmiete, die der Mieter tragen muss. Sie umfassen Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Garten, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung) und ggf. weitere Kosten (Kabel, Internet, Hausmeister). Nebenkosten werden entweder als Pauschale vereinbart oder nach Verbrauch/anteilig umgelegt. Die Abrechnung erfolgt jährlich (nach Abrechnungsjahr). Vorauszahlungen werden mit tatsächlichen Kosten verrechnet, Überzahlungen erstattet, Nachzahlungen gefordert.

Die Rendite (Eigenkapitalrendite) berechnet sich als: (Jährliche Nettomieteinnahmen - Betriebskosten - Tilgung) / Eigenkapital × 100. Die Bruttomietrendite: Jahresmiete / Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite: (Jahresmiete - Betriebskosten) / Kaufpreis × 100. Wichtig sind auch: Wertsteigerung (Verkaufspreis - Kaufpreis), Gesamtrentabilität (Miete + Wertsteigerung). Die Rendite hängt ab von: Mietniveau, Kaufpreis, Finanzierung, Betriebskosten, Wertentwicklung. Ziel ist eine attraktive Rendite bei akzeptablem Risiko.

Der Cashflow ist der Geldüberschuss aus einer Immobilie nach Abzug aller Ausgaben von den Einnahmen. Berechnung: Mieteinnahmen - Betriebskosten - Verwaltungskosten - Instandhaltung - Zinsen - Tilgung = Cashflow. Positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie mehr einbringt als sie kostet (selbsttragend). Negativer Cashflow bedeutet, dass zusätzliches Kapital benötigt wird (oft in ersten Jahren bei hoher Tilgung). Der Cashflow ist wichtig für Liquidität und Finanzierung. Ziel ist ein positiver Cashflow.

Die Mietkalkulation ermittelt die angemessene Miete für eine Immobilie. Faktoren: Vergleichsmieten (Mietspiegel, ähnliche Objekte in der Region), Lage (Zentrum, Randlage, Infrastruktur), Ausstattung (Größe, Zustand, Komfort, Heizung, Bad, Küche), Marktsituation (Angebot und Nachfrage), rechtliche Vorgaben (Mietpreisbremse, Kappungsgrenze). Die Miete sollte marktüblich sein (zu hoch = leerstehend, zu niedrig = Gewinnverlust). Kalkulation ist wichtig für Vermietbarkeit und Rendite.

Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Zustands einer Immobilie: Wartung (regelmäßige Inspektionen, Reinigung, kleine Reparaturen), Instandsetzung (Reparatur von Schäden, Ersatz defekter Teile), Instandhaltungsrücklagen (Geld für größere Maßnahmen zurücklegen). Sie umfasst: Heizung, Sanitär, Elektrik, Dach, Fassade, Türen, Fenster, Aufzug. Instandhaltung ist Pflicht des Eigentümers und sichert Werthaltigkeit und Mietfähigkeit. Sie sollte regelmäßig und vorbeugend erfolgen.

Eine Modernisierung ist eine Verbesserung der Immobilie über den ursprünglichen Zustand hinaus (z.B. neue Heizung, neue Fenster, neue Bäder, Aufzug einbauen, Dämmung). Modernisierungen können auf Mieter umgelegt werden (bis zu 11% der Modernisierungskosten jährlich als Mietzinserhöhung - Kappungsgrenze beachten). Sie erhöhen Wert, Miete und Attraktivität. Modernisierungen sollten geplant und finanziert werden (Eigenmittel, Förderungen, KfW-Darlehen). Sie sind Investitionen in die Zukunft der Immobilie.

Eine Sanierung ist die umfassende Wiederherstellung oder Verbesserung einer Immobilie (z.B. komplette Renovierung, energetische Sanierung, Schadstoffsanierung, strukturelle Sanierung). Sie geht über normale Instandhaltung hinaus und erfordert meist größere Investitionen. Sanierungen können den Wert erheblich steigern, Mieten erhöhen und Betriebskosten senken (energetische Sanierung). Sie können gefördert werden (KfW-Förderung, Steuervorteile). Sanierungen sind wichtige Investitionen zur Werterhaltung und -steigerung.

Ein Makler vermittelt Immobilienverkäufe oder -vermietungen zwischen Eigentümern und Interessenten. Aufgaben: Objektanalyse (Wert, Zustand, Vermarktbarkeit), Vermarktung (Exposé erstellen, Werbung, Online-Marketing), Interessentenakquise (Kontaktaufnahme, Besichtigungen organisieren), Verhandlung (Preise, Konditionen, Verträge), Vertragsabwicklung (Notartermin, Übergabe, Abwicklung). Der Makler erhält eine Provision (meist 3-7% des Kaufpreises oder 2-3 Monatsmieten bei Vermietung). Maklertätigkeit erfordert Sachkunde (IHK-Sachkundenachweis).

Ein Exposé präsentiert eine Immobilie für Verkauf oder Vermietung. Inhalte: Objektbeschreibung (Art, Größe, Zimmer, Zustand), Ausstattung (Heizung, Bad, Küche, Balkon, Garten), Lage (Adresse, Umgebung, Infrastruktur), Fotos (Außenansicht, Räume, Details), Grundriss, Preis/Miete, Nebenkosten, Energieausweis, Kontaktdaten. Das Exposé soll informativ, attraktiv und wahrheitsgemäß sein. Es ist wichtig für erste Interessensprüfung und Besichtigungsentscheidung. Professionelle Exposés steigern Vermarktungserfolg erheblich.

Immobilienmarketing umfasst alle Maßnahmen zur Vermarktung von Immobilien: Online-Marketing (Immobilienportale, eigene Website, Social Media), Print-Werbung (Zeitungen, Immobilienmagazine), Direktmarketing (Mailings, Newsletter), Außenwerbung (Schilder, Plakate), Netzwerk (Kontakte, Empfehlungen), Events (Eröffnungen, Besichtigungstage). Ziel ist maximale Reichweite und Interessentenakquise. Marketing sollte zielgruppengerecht und professionell sein. Erfolgreiches Marketing verkürzt Vermarktungszeit und steigert Verkaufspreis/Miete.

Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie bei Übergabe (Mietbeginn, Mietende, Verkauf). Inhalte: Räume (Zustand, Schäden, Mängel), Ausstattung (Heizung, Sanitär, Elektrik, Türen, Fenster), Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, Heizung), Schlüssel (Anzahl, Übergabe), Mängel (Schäden, Beschädigungen dokumentieren - Fotos, Beschreibungen), Vereinbarungen (Schönheitsreparaturen, Renovierungen). Das Protokoll sollte detailliert und vollständig sein (beide Parteien unterschreiben). Es dient als Nachweis bei späteren Streitigkeiten.

Die Vertragsprüfung überprüft Verträge (Miet-, Kaufverträge) auf Rechtssicherheit und Vollständigkeit. Prüfpunkte: Vertragsparteien (korrekt, vollständig), Objektbeschreibung (genau, vollständig), Preis/Konditionen (klar, vollständig), Rechte und Pflichten (ausgewogen, rechtlich zulässig), Kündigungsfristen (korrekt, angemessen), Gewährleistung (Mängelhaftung, Ausschlüsse), Nebenkosten (umlagefähig, vollständig), Sondervereinbarungen (rechtlich zulässig). Vertragsprüfung verhindert rechtliche Risiken und Streitigkeiten. Wichtig bei komplexen Verträgen (Rechtsanwalt konsultieren).

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Grundbuchamt, das alle Rechte an einem Grundstück dokumentiert. Es besteht aus: Bestandsverzeichnis (Lage, Größe, Flur, Flurstück), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen: z.B. Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Wegerechte), Abteilung III (Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden). Das Grundbuch ist öffentlich einsehbar (bei berechtigtem Interesse) und verbindlich. Jede Änderung (Kauf, Belastung) muss im Grundbuch eingetragen werden (notarielle Beurkundung erforderlich).

Leerstand entsteht durch: Überangebot (zu viele Wohnungen/Flächen auf dem Markt), schlechte Lage (unattraktiver Standort, schlechte Infrastruktur), zu hohe Miete/Preis (über Marktniveau), schlechter Zustand (Renovierungsbedarf, Mängel), ungünstige Ausstattung (veraltet, nicht zeitgemäß), Marktveränderungen (Wirtschaftskrise, Strukturwandel). Leerstand verursacht Kosten (Zinsen, Betriebskosten, Steuern, Wertverlust). Leerstandsvermeidung ist wichtig (Mietanpassung, Modernisierung, Vermarktung).

Der Energieausweis dokumentiert den Energiebedarf oder -verbrauch einer Immobilie und gibt Auskunft über die energetische Qualität. Es gibt Bedarfsausweise (basierend auf Gebäudeeigenschaften) und Verbrauchsausweise (basierend auf tatsächlichem Verbrauch). Der Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf oder Vermietung (seit 2008) und muss Interessenten vorgelegt werden. Er zeigt Energieeffizienzklasse (A+ bis H) und Energiebedarf/-verbrauch (kWh/m² Jahr). Ein guter Energieausweis steigert Wert und Attraktivität der Immobilie.

Bauvorschriften umfassen: Baugesetzbuch (Bauplanungsrecht: was darf gebaut werden?), Landesbauordnungen (Bauordnungsrecht: wie muss gebaut werden?), Energieeinsparverordnung (EnEV - energetische Anforderungen), Brandschutzvorschriften, Barrierefreiheit, Denkmalschutz. Vorschriften regeln: Baugenehmigung, Baustandards, Sicherheit, Energieeffizienz, Umweltschutz. Verstöße führen zu Baustopp, Bußgeldern, Rückbau. Bauvorschriften müssen vor Baubeginn geprüft werden. Einhaltung ist Pflicht und schützt vor rechtlichen Problemen.

Nachhaltigkeit umfasst: Energieeffizienz (niedriger Energieverbrauch, erneuerbare Energien), Ressourcenschonung (nachhaltige Baustoffe, Recycling), Umweltverträglichkeit (CO2-Reduktion, umweltfreundliche Materialien), Langlebigkeit (lange Nutzungsdauer, geringe Instandhaltung), Gesundheit (gute Raumluft, natürliche Materialien). Nachhaltige Immobilien haben niedrigere Betriebskosten, höheren Wert und bessere Vermietbarkeit. Nachhaltigkeit wird zunehmend wichtig (Regulierung, Kundenwunsch, Förderungen). Sie ist Investition in die Zukunft.

Haftung bei Verkauf: Gewährleistung (Mängelhaftung - 5 Jahre bei Bauwerken, 2 Jahre bei anderen Mängeln), Aufklärungspflicht (Mängel müssen offengelegt werden - arglistige Täuschung führt zu Schadensersatz), Zusicherungen (zugesicherte Eigenschaften müssen erfüllt sein). Haftung bei Vermietung: Mängelhaftung (Mängel beheben, Mietminderung möglich), Verkehrssicherungspflicht (Sicherheit auf dem Grundstück), Schäden durch Baumängel. Haftung kann teilweise ausgeschlossen werden (bei Verkauf), aber nicht vollständig. Versicherungen schützen vor Haftungsrisiken.

Gewährleistung bei Immobilienkauf: Bei Mängeln hat Käufer Anspruch auf Nacherfüllung (Beseitigung, Nachbesserung), Rücktritt (Kaufpreis zurück) oder Minderung (Kaufpreis reduzieren), Schadensersatz (bei arglistiger Täuschung). Gewährleistungsfrist: 5 Jahre bei Bauwerken (statische Mängel), 2 Jahre bei anderen Mängeln. Beweislast: In ersten 6 Monaten beim Verkäufer (vermutet, dass Mangel bei Übergabe vorhanden war). Gewährleistung kann vertraglich eingeschränkt werden (aber nicht vollständig ausgeschlossen bei Verbrauchern).