Prüfungstraining: Immobilienkaufmann & Immobilienkauffrau

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Immobilienwirtschaft

Definition Immobilienwirtschaft

Alle wirtschaftlichen Aktivitäten rund um Grundstücke und Gebäude: Kauf, Verkauf, Vermietung, Verwaltung, Entwicklung, Finanzierung, Bewertung.

Wozu dient die Wohnungswirtschaft?

Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum durch Vermietung, Verwaltung, Neubau und Modernisierung von Wohnimmobilien.

Arten von Gewerbeimmobilien

Büro-, Einzelhandels-, Industrie-, Sonderimmobilien (Hotels, Pflegeheime) und gemischt genutzte Objekte.

Verträge & Recht

Bestandteile eines Mietvertrags

Parteien, Mietobjekt, Mietzeit, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Kündigungsfristen, Rechte und Pflichten.

Notwendiger Inhalt Immobilienkaufvertrag

Parteien, Kaufgegenstand, Kaufpreis, Übergabe, Gewährleistung, Eigentumsübertragung; notarielle Beurkundung erforderlich.

Grundprinzipien Mietrecht

Mieterschutz, Bestandsschutz, Angemessenheit der Miete, Sozialbindung, Vertragsfreiheit innerhalb gesetzlicher Grenzen.

Regelungsbereich WEG

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Eigentümerversammlung, Verwaltung, Instandhaltung, Beschlussfassung in Wohnungseigentumsanlagen.

Bewertung & Markt

Verfahren der Immobilienbewertung

Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts.

Was ist der Verkehrswert?

Preis, der im normalen Geschäftsverkehr nach objektiven Gegebenheiten erzielt werden kann.

Bedeutung Marktwert

Aktuell erzielbarer Preis bei sachkundigen, willigen Parteien; entspricht dem Verkehrswert.

Kriterien einer Standortanalyse

Lage, Infrastruktur, Versorgung, Umgebung, Entwicklungsperspektiven, Risiken beeinflussen Immobilienwert.

Finanzierung

Komponenten der Immobilienfinanzierung

Eigenkapital, Bankdarlehen, Bauspardarlehen, Förderungen; besichert durch Grundschuld oder Hypothek.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Darlehen mit gleichbleibenden Raten aus Zins und Tilgung; Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt.

Funktion der Grundschuld

Dingliche Belastung eines Grundstücks zur Absicherung eines Darlehens; bleibt auch nach Tilgung bestehen.

Bedeutung der Beleihungsgrenze

Maximaler Kreditbetrag im Verhältnis zum Immobilienwert; meist 60-80% des Verkehrswerts.

Verwaltung

Aufgaben der Hausverwaltung

Objektbetreuung, Mieterverwaltung, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung, Buchhaltung, Vertragsmanagement.

Was regelt die Nebenkostenabrechnung?

Umlegung umlagefähiger Kosten auf Mieter nach Verteilerschlüssel; jährliche Abrechnung innerhalb 12 Monaten.

Inhalt der Betriebskostenverordnung

Definiert umlagefähige Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer.

Zweck der Instandhaltungsrücklage

Finanzielle Rücklage für größere Reparaturen und Modernisierungen; monatliche Beiträge der Eigentümer.

Vermarktung

Tätigkeiten eines Maklers

Objektanalyse, Vermarktung, Interessentenakquise, Verhandlung, Vertragsabwicklung; Provision 3-7% bei Verkauf.

Pflichtangaben im Exposé

Objektbeschreibung, Ausstattung, Lage, Fotos, Grundriss, Preis, Nebenkosten, Energieausweis, Kontaktdaten.

Instrumente des Immobilienmarketings

Online-Portale, Print-Werbung, Direktmarketing, Außenwerbung, Netzwerk, Events zur Interessentengewinnung.

Prozesse & Dokumente

Inhalt Übergabeprotokoll

Zustand der Räume, Ausstattung, Zählerstände, Schlüssel, dokumentierte Mängel mit Fotos.

Prüfpunkte bei Vertragsprüfung

Parteien, Objektbeschreibung, Konditionen, Rechte/Pflichten, Kündigungsfristen, Gewährleistung, Rechtssicherheit prüfen.

Aufbau des Grundbuchs

Bestandsverzeichnis, Abteilung I (Eigentümer), II (Lasten), III (Grundpfandrechte); öffentlich einsehbar.

Zukunft & Qualität

Ursachen für Leerstand

Überangebot, schlechte Lage, zu hohe Miete, schlechter Zustand, ungünstige Ausstattung, Marktveränderungen.

Zweck des Energieausweises

Dokumentiert Energiebedarf/-verbrauch; Pflicht bei Verkauf/Vermietung; zeigt Energieeffizienzklasse A+ bis H.

Wichtige Bauvorschriften

Baugesetzbuch, Landesbauordnungen, EnEV, Brandschutz, Barrierefreiheit, Denkmalschutz regeln Baugenehmigung und Standards.

Merkmale nachhaltiger Immobilien

Energieeffizienz, Ressourcenschonung, Umweltverträglichkeit, Langlebigkeit, Gesundheitsaspekte senken Betriebskosten.

Haftung Verkäufer/Vermieter

Gewährleistung, Aufklärungspflicht bei Mängeln, Verkehrssicherungspflicht; Haftung teilweise ausschließbar.

Gewährleistungsansprüche bei Immobilien

Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz; Frist 5 Jahre (Bauwerk) oder 2 Jahre (andere Mängel).

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